购房者可以选择其一主张

日期:2019-05-12 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

  衡阳市新版商品房买卖合同于2016年7月12日正式上线实施。本次合同约定的更新使整个行业和市场的规范交易更加具体化。新版合同无论是从条款表述还是责任划分,更加规范的房地产市场,侧重于保护买受人的倾向合法权益,明确了开发企业的责任与义务。

  新版买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本,条款基本一致,新版预售商品房买卖合同文本共22页、主合同条款31条,同时还有11个附件,篇幅内容较老合同版本增加很多,合同文本约定更细化、规范化。新版预售合同的新条款及增加内容主要包括以下:

  (3) 补充了商品房的预售资金监管机构、预售资金监管账户名称、账号变更,出卖人书面通知买受人的时限。

  (1)架构设计将房屋交付与设施配备分开设定,并进一步细化了基础设施,公共服务及配套设施的交付条件,并区分出卖人逾期交付相关的责任。

  (4)明确规定了不得以缴纳相关税费及签署物业管理文件为办理交付手续的前提。

  (5)明确了出卖人对检验房屋时所提的主体结构之外的质量问题负有修复责任,但是没有明确排除因此所导致的逾期交房责任。

  (6)仅将不可抗力作为开发商逾期交房的的免责事宜,明显加大了对出卖人逾期交房责任的外延。

  因实测面积差异买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。原版合同时间为30日内。

  将原先的规划设计变更条款拆分为规划变更、设计变更,并约定不同的变更程序和违约责任。

  (2)增加了有关室内空气、隔音、节能等相关内容,并且将前二者整改不合格的作为合同解除的条件。

  新增明确了买卖双方在预售合同登记备案与房屋登记方面的义务、责任及相关约定。

  (3)明确了补充协议不得不合理的减轻或免除出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。

  (4)增加因预测面积与实测面积差异,导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担约定条款。

  (5)增加物业维修资金交存的约定及白蚁防治的《白蚁预防合同》签订情况条款。

  (4)增加了附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定

  合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,最高再可赔偿一倍的房价款。

  举个例子,一套商品房价格300万元,开发商一房两卖导致购房者办不了房产证,购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付300万元房款,再加上300万元本金部分的利息损失。

  其实,这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过,但因其责任较重,在司法审判实践中存在是否适用的争议,按此判决的案例比较少,而这次把它明确写入合同,其目的就是减少规则适用的争议,因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”,必须要避免。

  在示范文本的第九条、第十条,约定了商品房的交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。

  另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应,这个规则的变化,根据笔者的了解,许多城市的边郊楼盘根本就做不到,所以这个文本一旦施行,开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目,否则就是等着赔钱了。

  合同示范文本的第十一条,对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。

  这个规则不用多说,交过房的市民都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的,但这没有商量的余地,只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的,将承担逾期交房责任。

  此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的,购房者直接有权退房。

  而这三项措施,恰恰是现在开发商比较不重视的内容,特别容易构成违约。写到这,笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。

  预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,这一方面是强化开发商的质量责任,另一方面更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发结束就被注销,造成商品房有人卖、无人修的现状,所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”,即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

  新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意,开发商不得对外披露和越权使用,否则就构成侵权和违约的竞合,购房者可以选择其一主张。

  该条款毫无疑问是对当下购房者隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应,其实购房者信息被泄露的源头很多,有时未必是从开发商处泄露出去的,这就需要开发商高度自律,并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。

  开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任,这几乎是房地产市场中的潜规则,市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。

  针对这种呼声,2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本(主)合同为准”,这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大,大到超出你的想象,按照这个标准,许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写,何为“不合理”的减轻、免除、加重责任,这个度即使对于专业人士来说,也会非常难把握。

  新版合同文本专门设了一个附件十,用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况,并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。销售实践中,这种信息披露方法在一些品牌开发商里已有所涉及,但也做得不够全面成熟,而一些缺乏经验的开发商根本就不知道如何去做这个信息披露附件,但这个附件做不好,引起的诉讼不会少。(来源:衡阳房地产信息网)

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