虹口区房屋买卖合同纠纷案例分析

日期:2019-05-13 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

  二手房交易流程是十分复杂的,二手房买卖合同纠纷也是经常会发生的。那么为了避免出现二手房合同纠纷的问题,我们应该注意些什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办呢?近年来,二手房交易市场越来越火爆,关于二手房产买卖合同的纠纷问题也越来越多,二手房毕竟不像新的商品房,房屋存在的问题会很多,因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房买卖合同纠纷的内容和解决办法,希望能对各位购房者有所帮助。合同务必做到万无一失,因此国家法律是不太愿意保护你在此情况下的权利的,一切得靠你自己的合同约定了,合同就成了你在发生纠纷时唯一的救命稻草了。

  不要以为你有权利得到答复。虽然客户是上帝,虽然说提供咨询的律师大有人在,竞争相当激烈。但是不要把你的问题说成是紧急,即使对你来说真的紧急。在给律师问问题时, 千万不要说甚至强调你的问题是紧急的。问题是你的,不是律师的。可能你是处于好意,觉得律师比较忙,我说了比较急,那么我的问题会更优先得到答复。但是通常会得到相反的效果。越是凸显紧急,多数律师会选择忽视甚至***这样的问题。即使你是付费的,对服务你的律师来说,听到客户对自己说事情比较紧急的要求,内心也会有成都不同的想法。

  

  买房是人生一大事,买房后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致在合同履行中处于被动地位。因此,在买房签订买卖合同时需要多加注意,认真了解合同内容,谨防合同陷阱。遇到合同纠纷,通常可以先进行协商或者调解。如果协商调解失败,就可以进行仲裁或者诉讼,仲裁和诉讼是合同纠纷后的解决手段。官司胜诉并执行到位才收费,也就是说可以先打官司后收费,案件不赢不收费,并且根据案件的难易程度由3-5人的律师团队来帮你打官司。

  劳动者因终止合法劳动关系而要求支付经济补偿金,劳动合同期限届满,不再用工,除非劳动者在企业给予同等或更高待遇下不愿意续订劳动合同,否则需要支付经济赔偿金。劳动合同未到期,解除劳动合同,一般需要支付经济补偿金,除非劳动者有过错,导致解除劳动合同。特殊情形:劳动者到达退休年龄劳动合同终止,无需经济补偿金;劳动者死亡,劳动合同终止,无需经济补偿金;工伤的,按工伤的制度办理。风险:解除或者终止劳动合同,未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的,由劳动部门责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金。

  二手房交易的过程中买家贷款出现障碍。买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:1、由于个人资信等问题,银行不愿贷款;2、由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。在目前的法律政策下,小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证,在平时居住中相安无事,一旦发生纠纷被起诉,法院将认定房屋买卖合同无效。

  解决办法:为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,可直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。根据合同法、消费者权益保护法和高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释,她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

  在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;患职业病的;因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的;在上下班途中,受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的;劳动者因加班、加点、未休带薪年休假而要求支付加班费。每日超过正常工作时间叫加点;休息日、法定节假日叫加班;《职工带薪年休假条例》职工累计工作已满1年不满10年的,年休假5天;已满10年不满20年的,年休假10天;已满20年的,年休假15天。加点的,需要额外支付50%小时工资;休息日可以调休,调休的不支付费用,不调休的需额外支付100%日工资;法定节假日不能调休,加班的需额外支付200%日工资;未安排带薪年休假的需要额外支付200%日工资。防范措施:规范用工,足额支付加班费。

  二手房交易的过程中房价上涨过快,卖家毁约。如果仅仅是签订了《购房意向书》,且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等),则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。开完庭之后就是等待审判的结果,如果如审判的结果不服可以在收到判决结果之日起向中级人民法院上诉。

  在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;患职业病的;因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的;在上下班途中,受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的;劳动者因加班、加点、未休带薪年休假而要求支付加班费。每日超过正常工作时间叫加点;休息日、法定节假日叫加班;《职工带薪年休假条例》职工累计工作已满1年不满10年的,年休假5天;已满10年不满20年的,年休假10天;已满20年的,年休假15天。加点的,需要额外支付50%小时工资;休息日可以调休,调休的不支付费用,不调休的需额外支付100%日工资;法定节假日不能调休,加班的需额外支付200%日工资;未安排带薪年休假的需要额外支付200%日工资。防范措施:规范用工,足额支付加班费。

  不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。宅基地的转让和买卖是有一定条件限制的。根据新政策,只要满足以下几个条件,就可以将宅基地进行买卖与转让。

  二手房交易的过程中中介费支付问题。由首家中介带看房并签了《看楼确认书》,但价格没有谈下来,后来看到这套房子在其他中介也挂牌,而且价格也能谈下来,这样通过其他中介成交。此时,首家中介如果说你利用他的房源成交,要求付他佣金。实践中,首家中介主张佣金,鲜有法院、仲裁机构获得支持的。私自成交。买卖双方为了节省交易成本,在通过中介促成签订了房屋买卖合同后,避开中介,私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则,损害了中介作为居间方的利益,跳过中介私自成交后,可能会被中介告上法院要求赔偿。“飞单”。转让必须经过村集体的同意。原因和第一条一样,宅基地的所有权是村集体,而个人只拥有使用权。所以如果转让给村集体内的其他成员,必须要征得集体组织同意后才可以转让。

  客观、理性、全面的分析,提出解决方案。律师会根据委托人对事实的描述及现有的证据材料,提出一到两种解决方案,帮助委托人作全面、客观、理性的分析,而后由委托人决断、选择,律师就是把委托人决定的诉讼路径尽可能走向成功,仅此而已;搜集、固定、保全证据。根据委托人对案情的描述,帮助委托人搜集、固定、保全与案件相关的证据材料,确保各证据之间逻辑自洽,能够形成完整的证据链条来证明待证事实。只有前期固定好证据材料,才能在诉讼中知彼知己、百战不殆。

  为了节省中介费用,中介业务员私下与客户达成协议,不通过中介公司而是私自收取佣金,或者在首间中介行签了《居间协议》后,又跑到另一间中介行成交,这就是“飞单”。表面上看,客户付出的费用减少了,但实际上风险很大。二手房交易的过程中交易税费计算出现误差。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。那么,如果合同双方当事人出现了一些特殊情况, 比如,不按合同约定履行权利和义务,可能引起合同纠纷,那么,合同纠纷应该怎么处理呢。

  随着经济发展进入新常态,企业按照传统的管理方法已难以防范面临的各种内外部风险,必须顺应时代的发展要求,以风险防范为核心,建立和推行风控体系的有效运行。通过对企业制度和业务流程的大力宣贯,不断增强防控意识,严防死守,消除各种隐患,为企业创造价值。

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