【烟台开发区】今天起烟台开发区开始全面推行

日期:2019-05-14 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

  【微信公众平台:烟台开发区发布的消息】 小编从区住建局获悉,7月2日起,我区将正式推行存量房(二手房)交易合同网上签约工作。

  据悉,存量房交易合同网上签约,就是俗称的二手房网签。随着国家简政放权的深化,以及行政许可、审批的取消、下放,房产中介机构的资质和从业人员的职业资格被取消,房产中介结构的管理一度失去抓手,出现大量未办理工商登记和备案的“黑中介”,市场一度十分混乱。存量房网签将“净化”房产交易市场,全面规范市场主体,使“黑中介”彻底失去市场。

  据了解,为做好存量房网签工作,区住建局已于6月22日,正式开始房产中介机构备案,26日对全区备案中介机构进行了存量房交易政策和网上签约业务培训。从7月2日起,正式推行存量房(二手房)交易合同网上签约工作。

  实行存量房网签后,通过房地产经纪公司成交的房产交易,可由房地产经纪公司通过房屋交易网签端口进行交易合同网上签约;自行成交的房屋交易当事人,可以通过政务服务中心开设的自助窗口完成交易合同网上签约,实现网签工作的全覆盖。

  存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的 库存待售 的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。

  存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后 30 日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

  目前我国关于二手房买卖合同网签备案的最高位阶法规为2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号),仅为部门规章,法律效力级别较低。我国南京、沈阳、天津等城市则依据上述部门规章制定了相应的地方政府规章,使二手房买卖合同网签备案及交易资金监管得以施行、操作。因此,二手房买卖合同网签备案的政策性、服务性较强,法律依据相对比较薄弱。

  2006年8月29日,上海市人民政府率先发布《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》,要求自2006年9月1日起,上海市行政区域内的存量房交易(买卖、租赁)进行经纪合同和交易合同网上备案。成都市、北京市随后也要求全市存量房交易必须经过存量房网上交易系统进行网上签约。2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号), 其中第三条加强风险防范和市场监管中第七项规定: “……进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。”此后,南京市、沈阳市 、黑河市、西宁市等城市均发布了地方政府规章或规范性文件,陆续施行存量房网上签约及资金监管政策。

  该政策能够有效避免买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷。自该政策实施以来,越来越多的群众能够接受存量房买卖合同网上签约及交易资金监管程序,但是也有更多人认为二手房买卖合同网上签约是房屋行政管理部门的职权及具体行政行为,其实不然。这是因为:

  (1)从二手房买卖合同网签的法律依据来看,法律效力的位阶均不高,均为部门规章、地方政府规章及规范性文件。二手房买卖合同网签因二手房交易双方申请产生,房屋行政管理部门无权肆意网签二手房买卖合同或者撤销二手房买卖合同的网签状态,二手房买卖合同网签是房屋行政管理部门为了规范二手房交易市场,保障交易安全而推行的一项政策措施,是为防止二手房“一房二卖”向公众提供的一项免费服务,因此二手房买卖合同网签还未上升为我国房屋行政管理部门的法定职责及法定职权范围。

  (2)二手房买卖合同网签备案针对的是不特定的主体,针对的是进行二手房交易的公众。

  (3)根据目前的政策,二手房买卖合同网签备案确实是二手房所有权转移登记的必要程序,但是值得注意的是,二手房买卖合同网签备案的行为是依交易双方当事人申请产生,将交易房屋的信息在网签系统中进行备案,为银行贷款、税费缴纳提供有效信息,是办理二手房所有权转移登记的前置程序,而不是行政管理部门的登记行为,并未影响买卖双方因房屋交易产生的物权变动。

  因此综上所述,二手房买卖合同网签并不是房屋行政管理部门作出的具体行政行为,不具有行政法上的可诉性。因此笔者建议买卖双方发生二手房买卖合同网签备案的纠纷时首先应当解决二手房买卖合同是否继续履行、是否解除等问题,通过民事诉讼程序取得生效法律文书后再向房屋行政管理部门申请办理相应的网签事项(及时办理网签或者撤销网签等)。

  二手房买卖可通过房地产经纪机构签订,也可由买卖双方自己签订,前者方式居多。在二手房买卖合同网签备案的政策要求下,买卖双方往往要签订数份买卖合同,有房地产经纪机构提供的买卖定金、房屋买卖合同等,有房屋行政管理部门提供的用于网签备案的二手房买卖合同,数份合同签订的时间不同,约定的内容(诸如房屋价格、房款支付时间、房屋交付时间等)也不同,因此买卖双方如发生房屋买卖合同纠纷,往往要解除数份合同,数份合同约定内容有争议的还需要通过司法机关予以解释、认定。因此我们建议二手房交易时,为了避免双方产生争议或者发生违约,一定要先确保签订的数份合同内容约定一致,达成买卖意向后及时办理二手房买卖合同网签备案及资金监管手续,另外在房屋价格节节攀升的今天,买卖双方之间的诚实守信、契约精神是使得二手房交易顺利进行的重要保障。

  对于房屋行政管理部门而言,应当努力搭建二手房房源核验、二手房买卖合同网签备案系统信息平台,实现买卖双方签订二手房买卖合同、网签备案、资金监管、产权转移登记一条龙服务,规范、完善二手房交易市场,保障交易安全。

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