并按合同约定承担违约赔偿责任

日期:2019-05-17 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

  新疆网讯(记者饶俊华 通讯员谢然军 李健)随着近几年房价上涨,买卖二手集资房纠纷越来越多,很多卖房人出现毁约或不履行合同现象。大多数市民都觉得集资房“五年后才能过户”这个限制下,买卖合同肯定是无效的。事实上,这种买卖合同都是有效的。

  3月29日,新市区人民法院的数据显示,从2010年开始,二手集资房买卖纠纷案件开始出现,近几年,该院每年有十几件此类案件。记者从其它几个中心城区的基层法院,了解到的数据和沙区法院相似。

  新市区人民法院多年办理房产合同纠纷案件的法官谢然军介绍,在2010年左右,该院开始出现有人将集资房卖给他人后,因为房价上涨反悔,要求认定买卖合同无效的案件,当时因为评判标准不一,有的法院认定合同无效,有的法院又认定是有效的,出现同案不同判的情况。

  随着集资房买卖合同纠纷案件不断增多,乌市两级法院经过对此类案件评析,加上《物权法》的实施,也促成了统一的审判标准,在2011年后,乌市两级法院对二手集资房买卖合同纠纷案件处理时,均认定合同有效。

  乌市中级人民法院民四庭副庭长李健介绍,二手集资房买卖纠纷,几乎都是卖方毁约。法院统一审判标准时,除了依据《物权法》外,还依据我国《合同法》第52条规定,“有违反法律、行政法规的强制性规定的,属于无效合同。”

  李健说,单位和职工签订了集资房协议或交付了集资房,此时,职工再将集资房卖给他人,这种买卖合同都视为有效,因为并未违反合同法的上述规定。

  市民马女士遇到这样一件棘手的事,付了37万元房款,购买他人集资房,等着拿钥匙,对方却躲着不见,她想让对方履行合同,却担心这是一份无效合同,更担心对方可能一房多卖会导致她无法实现物权。

  “我现在希望能让他履行合同,可却联系不上人,更郁闷的 是,听说这房子好像还同时卖给了另外两户。”3月27日,市民马女士拿着一份房屋买卖合同愁容满面。

  马女士说,一年前,她在58同城上看到一条出售观园路集资房的信息,总房价38万元,比原价还便宜5000元,这让她动心了,她随后和售房人取得联系,了解了对方工作单位和房屋信息确属真实后,她当即和卖房人签订了房屋买卖合同,并约定只要拿钥匙后,就办理入住,等房屋具备办理过户手续后,对方配合办理过户。合同签订后,马女士先支付了37万元。

  接着,马女士就耐心等待对方拿钥匙的消息,到去年底,听说很多单位已经发放钥匙了,她联系卖房人 ,对方却避而不见。马女士听说,因集资房5年内不得上市买卖,这份合同可能是无效合同。她又到新房小区打听,意外得知还有两位市民也来了解过该房入住的事。她猜测,对方可能是一房多卖。

  马女士说,她希望能够通过法律程序,要求卖房人履行合同,却不知道能不能实现。

  “一房多卖的情况下,这几份合同都是有效的。”新市区人民法院谢然军法官说,根据我国《物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

  在几份买卖合同都是有效的情况下,就要看哪份合同是最先签订的,最先签订合同的买房者可以优先获得物权,可通过法院诉讼要求卖房人履行合同,其余签订合同的买房者可以要求卖房人返还房款,并按合同约定承担违约赔偿责任。(记者饶俊华 通讯员李健)

  单位集资房尚未建好,市民陈刚便将集资房资格转让给贾先生,并签订了房屋买卖合同,收了对方转让费和首次集资款共计13万。房价涨后,陈刚反悔了,将购房人贾先生诉到法院,要求确认双方的房屋买卖合同无效。

  3月29日,记者从新市区人民法院了解到,法院审理后,认定双方的房屋转让合同有效。

  陈刚是首府一单位的职工,已有一处住房。三年前,陈刚单位盖集资房,他也分了一套100平方米的房子。房子还在建设中,陈刚需要付第一笔6万元集资款。因手头紧张,陈刚于是将集资建房资格转让给朋友贾先生。双方签订了房屋买卖合同,约定陈刚将其集资房以7万元转让给贾先生,集资房款及其他费用由贾先生承担。合同签订后,贾先生当日向陈刚支付13万元,其中包括陈刚已向单位交纳的6万元集资款和7万元转让费。

  集资房建好后,因为周边房价上涨,陈刚拿到了钥匙不愿给贾先生,他以“集资房5年内不得上市”为由将贾先生告上法庭,要求确认他与对方签订的房屋买卖合同无效。

  “说好的事,怎么能说反悔就反悔,合同也签了,钱也付了,就等着拿钥匙搬进去呢。”陈刚的“没信用”让贾先生无法接受。

  法院审理后认为,陈刚与其单位签订的合同是单位的内部行为,不能对抗其与贾先生的民事合同行为,故陈刚以此为由,要求确认合同无效的理由不能成立。且根据我国《物权法》第十五条规定,陈刚与贾先生签订的房屋买卖合同是一种债权转让行为,是双方真实意思表示,并无违反法律和行政法规的强制性规定,也没有我国《合同法》第五十二条规定的法定事由,因此对于陈刚要求确认该合同无效的请求不予支持。(记者饶俊华)返回搜狐,查看更多

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