长沙县人民政府关于加强住宅区物业管理工作的

日期:2019-06-11 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

  为进一步加强和规范物业管理,理顺监管体制,优化运行机制,提升物业服务水平,改善人居环境,推进城市化进程,解决矛盾纠纷,维护社会稳定。根据有关规定,结合我县实际,现就加强住宅区(含商住小区,下同)物业管理工作提出如下意见:

  根据《物权法》、《物业管理条例》、《湖南省实施物业管理条例办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《湖南省物业服务收费管理办法》、《长沙市物业专项维修资金管理办法》等规定,结合长沙县实际,大胆尝试、创新管理、强化指导、科学推动。当前工作的重点是破除物业管理与社区管理相分离、行业管理取代社会管理的旧体制,重新构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制;着力于市场运行机制的创建和完善,切实加强行政监管,以创新手段解决历史遗留问题,全面规范物业管理市场,构建新型和谐的物业管理环境,促进房地产业健康发展,为长沙县实现“三个共同”和“挺进前十强”的目标作贡献。

  县政府成立县物业管理监督委员会(以下简称物监委),有关部门和镇(街)共同参与,建立健全物业服务行业的常态化管理机构,其办公室设县住房保障局,在县物监委统一领导下,按照“条块结合、重心下移”的原则,建立“政府推动、部门联动、属地负责、企业服务、业主自治、社会支持”的工作机制。

  1.强化行业行政监管职责。县住房保障局是县政府对全县物业管理工作的行政主管部门,负责县物监委的日常工作,定期召集工作联席会议,加强对各相关职能部门的调度,处置物业管理领域的应急事项,在物业管理矛盾纠纷调处中依法行使行政管理职能,负责对相关单位年度绩效考核工作;负责研究制定物业管理政策措施和服务标准,监管物业服务企业服务行为;组织相关镇(街)、村(社区)、业委会的业务培训工作;做好物业企业年度资质核定,负责新建项目的综合验收工作;负责物业专项维修资金的归集、使用和监督管理;协调相关单位和部门开展物业管理工作,组织镇(街)、村(社区)及相关职能部门对物业服务企业进行检查、考核。

  2、各镇(街)为工作主体。各镇(街)要及时成立相应的物业管理监督委员会及日常机构,明确分管领导和专人负责,调处辖区内的物业管理矛盾纠纷,指导、协助和监督辖区内物业管理活动。协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作,参与新建项目的综合验收和对物业服务企业进行检查、考核评比。

  3、村(社区)指导业主委员会工作,监督管理规约和业主大会议事规则的落实,监督物业服务合同的履行,调处管理服务中的矛盾纠纷,参与对物业服务企业的考核评比。

  在业委会成立前及业委会换届、业委会不履行职责的情况下,可由社区代行业委会职责,成立由镇(街)、村(社区)、建设单位、业主以栋为单位推选的代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,对物业管理工作进行指导和监督。物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。物业管理委员会作出的决定,对全体业主具有约束力。

  物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系。县财政、公安、工商、发改(物价)、环保、规划、城管执法、住建、民政、宣传、商务、税务、消防大队等相关执法部门要高度重视物业管理工作,认真清理本单位在物业区域内的法定职责,准确评估履职情况,分析问题和对策,进一步拓宽服务理念,以业主共同利益为导向,改进工作作风,维护社会稳定。

  规划、住建、住房保障等部门在规划、报建、预售许可、综合验收等环节实行联合审查制度,新项目一律按不低于1:1的比例配足停车位,要在报建和初步设计阶段制订和优化物业管理方案,为物业管理创造基础条件,从源头上杜绝房屋安全质量问题和矛盾纠纷隐患的发生,切实推进物业管理工作。提高新建项目的准入门槛,严格实行房地产开发资质管理制度。开发建设单位在建设工程的最低保修期限内原则上不得注销(或变更注册地址),确需注销(或变更注册地址)的,应就质量保修责任与业主委员会等利益相关方进行协商,约定以开发建设单位按一定比例缴纳质量保证金等方式保障业主的合法权益。县质监局要对新建楼盘的电梯和中央空调设备严格验收管理,切实维护电梯安全。县公安、消防和城管执法等部门要采取联动措施,制订住宅区车辆停放秩序管理办法,今后,凡住宅区内规划停车位闲置率较高而周边停放轶序混乱的,应追究开发建设单位责任并记入诚信体系。

  物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用,并承担物业管理区域内管线、设备的维护维修工作。本《意见》实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。因历史原因导致相关计量设施配置未到位导致向最终用户收费有困难的,相关专业经营单位应在摸清底子的基础上,向县政府提出改造规划和实施方案,按照业主、企业、财政共同负担的原则,逐步安排改造。在改造完成前,有关专业经营单位应会同镇(街)、村(社区)、业委会,推广建立双控专用账户收取有关费用,为物业服务企业减少损耗予以技术指导,专业经营单位不得因部分用户欠费而大面积区域停止提供服务,确需停止的,须先向县物监委书面说明情况。

  本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理水、电、气等专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交,具体办法按市政府相关文件执行。

  本《意见》实施后尚未开建的住宅小区,其供水管理参照《长沙市城区新建居民住宅供水设施建设和管理办法》(长政发〔2012〕36号)执行。

  县相关执法部门要将县内全部住宅物业管理区域纳入执法范围,对住宅区内擅自改变规划用途,违章搭建、车辆乱停放、占用消防通道、违规装修等行为进行制止和处罚,要在各住宅区公布执法单位及授权组织名称、执法内容、工作职责、联系人姓名、举报和监督电话等信息,接受业主监督和投诉。在充分尊重业主意愿的前提下,依托村(社区)、业委会、物业管理委员会、物业服务企业等机构,可以成立相应的联合工作组,相关部门支持其配合开展工作。相关执法部门要建立行政执法进小区工作档案,作为绩效考核工作的重要依据。

  鼓励和引导物业服务企业建立行业协会,县政府及相关部门支持其开展工作,委托其从事一些社会服务事务。行业协会要在组织从业人员培训,制订服务标准,开展业主满意度测评、服务质量评比、建立物业企业诚信体系等方面发挥作用,推动行业内企业优胜劣汰和服务升级。县物业行业协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理,建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范、侵害业主合法权益的,应当要求其改正;情节严重的,应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等处置。提倡行业协会细化管理措施,如规定受到县物业管理协会公开谴责的物业服务企业,两年内不得参加物业服务招投标,业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同;受到县物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员,物业服务企业两年内不得聘用其从事物业服务工作;县物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的,应当向县物业监管部门备案;给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的,应当向社会公告等。

  通过招投标工作,完善物业管理行业的市场竞争机制,今后,县内新建房地产开发项目原则上均应通过招投标选聘物业企业,倡导公开招投标,吸收业主组织进入评标队伍,引进优质的物业服务。非公开招投标方式选聘物业服务企业的,开发建设单位对物业服务质量全面负责至业主大会成立前。业主大会更换物业服务企业,应当通过公开招投标方式选聘。严格执行物业服务企业资质管理制度,依法对物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的行为进行处罚。

  新建物业出售前,建设单位应当划定物业管理区域、制订《物业管理方案》并向县物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  鼓励物业服务企业在开发项目的规划设计阶段早期介入,提升楼盘宜居指数;房地产开发项目预售前,必须通过招投标等方式选定物业服务企业,并向购房人明示;

  商品房销售合同中应当载明:物业服务企业的名称和资质,本物业管理区域的四至和规模,物业管理用房及相关配套建筑物、共用部位、共用设施设备的面积和位置附图;物业管理用房的位置、面积一经确定,不得随意变更。如需变更应取得已售房屋总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主书面同意,并报县物业管理办公室备案。

  物业服务企业应当全程参与工程竣工验收,住宅物业交付前,物业服务企业应与开发建设单位进行公共部位承接查验,承接查验费用由双方约定,没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。公共部位承接查验不合格的项目,建设单位不得组织交房,承接查验结果应向业主公示,经县住房保障局备案并出具证明,未经公共部位承接查验备案,业主可以拒付物业管理相关费用。经承接查验合格的公共部位出现重大质量问题,业主可依法要求开发建设单位和物业服务企业承担赔偿责任。

  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  建设单位与施工单位结算工程质量保证金时,需物业服务企业出具工程使用情况书面意见,质量问题突出的,建设单位在整改到位前可以拒绝拨付工程质量保证金。

  减轻物业服务行业的税负,享受现代服务业有关优惠政策,加快推进营业税改征增值税。全面落实国家关于安置残疾人就业、城镇退役士兵、军转干部、持就业失业证明人员从事物业管理行业的减免税相关政策。逐步推开公共财政对物业管理区域的覆盖,采取以奖代补的方式,县财政逐年安排预算资金用于奖励优秀物业服务企业。从2013年起,对收费标准较低,居住人口较多且以中低收入为主、服务质量年度考核达标的住宅区,县财政试行营业税返还或财政专项资金补贴,具体办法另行制订。

  住宅区内权属属于开发建设单位的停车位(库),优先向本小区业主出售和出租,未经物业管理区域内专有建筑面积占总建筑面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主书面同意,不得向业主以外人员出售,否则,房产部门不予登记,业主不予认可。车位、车库满足业主后闲置确需对外出租的,不得改变出租用途且对外出租期限不得超过半年,开发建设单位应当在出租前向全体业主公示征求意见,报所在镇(街)备案。

  同一物业管理区域(包含其停车附属设施)只能委托一家物业服务企业进行管理,开发建设单位不得随意更换停车场的管理人。住宅小区配套的停车设施必须在交房前具备使用条件并全面开放使用,纳入开发建设单位与物业服务企业承接查验范围。

  住宅区停车位的出售价格由市场调节,双方约定;停车位租金标准接受政府价格指导,由开发建设单位、物业服务企业与业主在政府指导价基础上充分协商,持物价部门的收费许可文件方可收费。

  县发改(物价)局会同县住房保障局,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素,制定住宅物业服务分项目分等级指导价,并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数,每两年应公布一次。当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时,应及时调整政府指导价格。县物业行业协会要逐年测算全县物业服务分级平均价格并向社会公布,从满足不同类型的服务需求出发,完善物业管理服务标准,引导物业管理企业不断提高服务质量。

  县直各相关部门、镇(街)、村(社区)和业主委员会有责任将本小区的物业费标准调整到合理水平。根据我县实际情况,住宅小区交付之日起两年内,物业费标准不宜调整。在政府指导价基准上,前期物业服务满两年,物业服务企业可根据当地最低工资标准上涨比例,依法依程序调整物业费标准,并重新向县物价部门申报物业服务收费标准,建议调整幅度为:调整后物业服务费标准=原物业服务费标准[1+65%(新社会平均工资-原社会平均工资)/原社会平均工资)]。

  以上物业服务价格的调整,属小区共同管理重大事项,由业主共同决定。业主委员会或物业服务企业可以组织业主进行表决,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为提高民主参与程度,业主表决涉及到全体业主的公共事宜时,在送达表决票后合理期限内业主不表决的,可以在《业主大会议事规则》或《业主管理规约》中约定不表决的后果(如可以约定逾期未表决的可视为同意等)。

  《业主管理规约》或《临时管理规约》中,应当对侵害业主共同利益的无理欠费、恶意欠费、长期欠费的业主,约定催缴措施,业主委员会或相应组织应当履行催缴义务。业主逾期缴纳且经多次催缴仍不缴纳物业服务费的,物业服务企业可依法提起诉讼,并申请将欠费业主信息纳入个人征信系统管理。

  县宣传和有关部门要引导新闻媒体正确报道我县物业管理的现状、成就、问题和解决办法。当前,要宣传好相关法律法规,加大对广大业主的普法教育,引导业主树立正确的消费意识、自治意识和法制意识,积极参与物业管理活动,自觉维护住宅区公共秩序。各机关和企事业单位要教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规,积极参与和谐文明建设,营造全社会重视支持物业管理的良好氛围,公职人员在物业管理区域内应树立楷模形象,自觉按时足额缴纳物业服务费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝或者拖延支付物业服务费。要通过县内物业管理案例的宣传,营造广大业主及业主委员会、物业服务企业、行政监管几方各司其职、和谐发展的环境。

  县住房保障局要尽快建立物业管理动态监管系统,出台物业服务企业诚信评分体系和办法,将物业企业的守法和守约情况一并纳入考核,吸收公众参与,实现对物业服务企业的即时考核,评分结果定期进行网上公示,评分结果作为物业招投标、资质年检、财政资金奖补的重要依据,县政府每年组织一次物业服务分类评比,淘汰一批与县域经济发展不适应的物业服务企业,推动物业管理行业转型升级,督促物业企业依法经营、诚实守信、履行合同和服务承诺,树立品牌意识,进一步规范物业管理市场秩序,同时,也方便业主行使监督权、知情权。

  对当前物业管理矛盾比较突出的房地产开发项目,要通过民意测评的形式进行调查摸底,因房地产开发建设单位履行职责不到位而引发物业管理问题的,要建立专门台账,专项督办,限期整改等管理制度。要通过行政约谈、公众监督、验收把关、媒体曝光等手段,督促开发商及其法定代表人和股东切实履行社会责任。

  县住房保障局应当认真按照职责要求,抓好物业服务合同的备案管理工作,对经审核符合要求的,应在受理之日起五个工作日内出具《长沙县物业服务合同备案证明》,并抄送项目所在地的镇(街)和村(社区)及各专业经营单位各一份。对企业违规承接物业服务项目的,或合同约定内容违背法定程序或强制性规定的,不出具备案证明,并向合同双方书面说明理由,督促限期进行整改。

  县住房保障局要以物业服务合同备案作为契机,夯实管理基础,转变监管方式。要逐步建立项目核查机制,对于业主投诉较多,社会影响较大的物业项目,要列入核查重点。对于核查中发现的违法违规行为,要依法处理并记入物业管理动态监管系统。

  物业服务企业诚信评分列入末等的,由县物监委书面建议该小区业主更换物业企业,经物业管理区域内专有面积占总建筑面积一半以上且占总人数一半以上业主同意的,由小区业主委员会或相应组织按照有关规定重新选聘物业服务企业。

  物业服务企业不得提前解除物业服务合同,否则,承担违约责任。不论是合同到期不再续约、提前解除合同、被业主解聘等任何情形,物业服务企业需退出项目的,应提前三个月向县住房保障部门、镇(街)、村(社区)、业委会及各专业经营单位书面通知,相关部门要及时组织新物业服务企业的选聘,并督促业主委员会对小区业主共有经费进行审计,监督物业服务企业将物业用房和剩余公共经费、管理资料移交。物业服务企业违规退出项目的,纳入诚信评价体系进行扣分处理并向社会公布,并由行业协会按照行业自律规定予以追究。

  要开展物业管理技术进步方向的研究,推动物业管理技术进步,提高技术含量和管理服务水平。要加强物业管理专业人员管理,从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次,建立职业资格制度,造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。要继续抓好多层次的人才培训,加强企业关键岗位和一线职工的技能培训,提高从业人员素质。物业服务企业从业人员的执业能力,纳入物业服务企业诚信评价体系,由县住房保障局另行制订细则。

  县住房保障局要会同物价、质监、公安、消防等部门,从保障民生、确保安全、服务基本的角度,制订物业管理服务最低服务标准及服务价格,定期向社会公布,引导业主和物业服务企业双向选择。

  物业服务企业收取的物业管理费中,应按照比例预留消防、供水供电、电梯等公用设施设备的日常维护费用,物业服务企业应当将主要设施设备的维护保养情况向业主公示,确保设施设备完整好用。对于事关民生的电梯维保等专业服务,要引导服务单位规模化发展,以提高应急能力、降低服务成本、改进服务质量、维持基本服务。相关单位要科学规划区域内服务单位数量,制订服务内容清单及用户体验标准,采用集中采购、统一推荐、自主选择的方式,顺应民生关切,提升整体水平。县物价、质监等部门要根据电梯使用状况和区域内社会经济发展变化,适时公布电梯维护保养政府指导价格。

  推动建立住宅区业主自治基金制度,鼓励开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集物业管理基金,开发建设单位应当在《物业管理方案》中明确本小区召开首次业主大会的筹备和召开经费来源,确保业主委员会的顺利成立和正常运转。

  提倡村(社区)委员会成员与业委员会成员交叉任职,在条件具备的情况下,属于本小区业主的村(社区)委员会成员参加筹备组,鼓励其参加业主委员会选举。业主委员会召开会议,提倡邀请村(社区)委员会代表列席。

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的,所在镇(街)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。任何人不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动,业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违法犯罪活动的,依法追究其相应法律责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的村(社区)委员会,并认真听取村(社区)委员会的建议。

  经业主大会决定,业主大会及业委会开展日常活动的经费,以及设立业主委员会专职人员支付的报酬,由所在物业区域内全体业主承担,经业主大会会议表决通过预算,由业委会直接收取或在物业管理费中统筹解决,业委会的经费还可以从共用部位、共用设施设备经营收益中提取,用于业主大会、业委会会议开支、必要的日常办公费用以及有关人员津贴等。经费的筹集、管理、使用办法应当在《业主大会议事规则》具体规定。

  业主委员会的财务账目应当向全体业主定期公布,公布内容细化至单笔开支,每年不少于一次,业主个人可以按照业主大会或管理规约的规定向业主委员会查询。业主委员会不按时公布账目,无故不接受业主正当查询要求的,镇(街)应当责令业主委员会公布账目、接受查询。

  业主委员会办公用房在物业管理用房范围内安排,具体标准参照《长沙市物业管理用房规定》等规定执行。业主委员会成立后,物业管理单位应当将物业管理用房情况告知业主委员会,由建设单位与业主委员会办理物业管理用房书面移交手续。

  (一)县物监委办公室和县住房保障局应设立专门的投诉受理部门、投诉电话和接待地点,并在各住宅小区内公示,完善物业管理问题交办和限时办结机制。

  (二)建立物业管理工作联席会议制度。必要时,由镇(街)负责组织,以住宅小区特定事项召开物业管理工作联席会议,开发建设单位、村(社区)、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位、县物业行政主管和有关执法部门应当参加。

  联席会议的决议在业主大会对同一事项作出新的决定前,对全体业主有效,全体业主共同遵守。

  (三)鼓励广大业主和物业服务企业,依法通过协调、仲裁或诉讼途径解决矛盾纠纷,对于群体性物业服务纠纷引发的诉讼,县政府依法提供法律援助服务。

  

  (一)实行房地产开发项目联合验收,由县政府召集,规划、住建、消防、城管执法、人防、环保、住房保障等部门参加,首次验收会议应在项目交付使用之前召开,为简化程序,相关部门的整改意见一次性提出,未组织联合验收、消防验收不合格、工程竣工验收不合格或有其他突出问题的,禁止投入使用和交付房屋。联合验收后的整改意见由召集部门汇总后书面通知开发建设单位,合理期限内由开发建设单位整改到位,并再次召集联合验收会议,验收会议纪要作为房地产初始登记的依据。相关部门应加强批后监管和事中管理,简化验收程序,如发现开发建设单位更改审批事项,导致整改难以到位的,依法从重处罚,并追究有关行政监管部门的失职责任,不影响房地产登记。

  (二)新建房地产开发项目全面实行预售资金监管,资金全面解控节点为联合验收合格,由县住房保障局另行制订工作细则。

  (三)开展对已交付房地产开发项目办证情况集中清查,督促开发建设单位及时为业主办证。对代收并挪用契税、维修资金、办证费用且恶意拖延办证的开发建设单位,构成犯罪的,县公安机关在立案后,应迅速对涉案资产和账户采取查封、扣押、冻结等相关措施,依法追究其法律责任。

  (一)按照“统一缴存、权属明晰、专款专用、政府监督”的原则,县住房保障局对物业维修资金的交存、使用、管理实施统一监督管理并接受监察、财政、审计等部门的监督。

  (二)全县范围内,同一物业管理区域内,有两户以上业主的物业,包含商品房、经济适用房、房改房、自建房等,都必须按总建筑面积(含地下车库)缴纳物业维修资金。未足额缴纳维修资金的,该项目一律不得办理房地产初始登记。

  (三)开发企业在领取商品房预售许可证前须办理分栋维修资金核定手续;开发企业和购房人签订合同后,由购房人持物业维修资金缴款通知书到指定的银行交存维修资金,开发企业不得代收。维修资金缴款凭证作为申请办理商品房销售预告登记的必要文件,未缴纳维修资金的,不予办理预告登记。

  (四)维修资金使用按申请、外勘、业主表决、审核、公示、拨付的程序进行。应急维修按市政府相关办法执行,县住房保障局应逐步规范使用程序,方便业主生活。加强应急维修的公示制度,公示期内反对意见达10%以上的,应中止应急程序启动正常程序。

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