房屋买卖合同纠纷经典案例

日期:2019-08-10 |  来源:未知 |  作者:admin |  人围观 |  0 人鼓掌了!

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  丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例 一审法院判决合同无效,二审法院判决合同部有效部分无效,云南省高级人民法院判 决合同有效,我的当事人非常满意! (双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协 议》有效。 ) 云南省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)云高民再终字第 32 号 申请再审人(一审被告、二审被上诉人):周兵(曾用名周斌)。 被申请人(一审原告、二审上诉人):傅言城。 委托代理人:郜云,云南滇西北律师事务所律师,代理权限:特别授权代理。 原审第三人:杨永庆(系周兵之妻)。 原审第三人:周杨(系周兵之子)。 原审第三人:杨满丽(系周兵之女)。 申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨、 杨满丽、 杨永庆因房屋买卖合同纠纷 一案,不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第 273 号民事判决,向本 院申请再审。本院于 2013 年 3 月 7 日作出(2012)云高民申字第 865 号民事裁定,提审本案。 本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。申请再审人周兵及其委托代理人赵*、孙**, 被申请人傅言城及其委托代理人郜云,原审第三人杨永庆、周杨、杨满丽均到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 本院再审查明如下法律事实:周兵(曾用名周斌)与妻子杨永庆、儿子周杨、女儿杨满丽共同 拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院(原鹤韵酒楼),并持有《房屋产权证》 、 《土地使用 权证》 。2010 年 7 月 26 日,傅言城、周兵在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”经协商签 订了《售房协议》(以下简称《协议》),该《协议》的主要内容为:甲方为周斌,乙方为傅 言城,甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以 360 万元价款出售给乙方,乙方预付定金 40 万元,余款由乙方贷款到位后一次付清,此外,双方约定了房屋交付、过户、上税等内容; 《协议》第四条约定,本协议签字生效,如一方违约,赔偿对方违约金 100 万元。在协议上 除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章。另查明,签订本《协议》时,周兵将涉 诉房产的产权证书交给傅言诚查看,该房产证的房屋所有权人为周兵,共有人为杨永庆、杨 满丽、周杨,而杨永庆、杨满丽当时均在食府内。在合同签订当天,傅言城预付了购房款 40 万元。2010 年 9 月 16 日,傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款 300 万元。后,周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅言城于 2010 年 12 月 23 日 向鹤庆县人民法院提起诉讼,要求周兵支付违约金 100 万元,并返还房屋预付款 40 万元。 周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效,傅言城要求支付违约金没有法律依据,只同意退 还傅言城 40 万元预付款及利息。一审中,法院依法追加了杨永庆、杨满丽、周杨作为第三 人参加诉讼。三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情,不同意卖房。 一审法院认为: 傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产, 在没有其他共有人授权的情况下, 周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》 ,直接侵犯了其他共有人的财产所有权,根据 城市房地产属共同共有的, 未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续 期间,部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释,认定该《协议》无效。同 时认为,周斌的行为并不符合表见代理的主体特征,双方在签订协议的过程中均有过错,应 各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条第四项、 《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定,判决: 周兵返还傅言城房屋预付款 40 万元,并从 2010 年 7 月 26 日起至还款之日止按 5.31%支付 年利息。案件受理费 21000 元,由周兵承担。 一审判决宣判后,傅言城不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为,本 案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定:夫或妻 对夫妻共同所有的财产, 有平等的处理权。 夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处 理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表 示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此,二审认为周兵可以代表其 妻杨永庆处理涉诉房产,从而认定该《协议》部分有效,部分无效,即涉及夫妻双方的部分 有效, 涉及两个子女的部分无效。 双方约定的 100 万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两 人,应由周兵夫妻承担一半即 50 万元的违约金。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第一款(二)项、 《中华人民共和国民法通则》第五条、 《最高人民法院关于适 用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条、 《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百 零七条、一百零八条之规定,判决:一、撤销鹤庆县人民法院(2010)鹤民二初字第 112 号民 事判决;二、 被上诉人周兵于本判决生效后 15 日内返还上诉人傅言城房屋预付款 40 万元;三、 被上诉人周兵于本判决生效后 15 日内支付给上诉人傅言城违约金 50 万元。 一审案件受理费 17400 元,由傅言城承担 7400 元,由周兵承担 10000 元。二审案件受理费 17400 元,由傅 言城和周兵各承担 8700 元。 二审判决后,周兵不服,向我院申请再审称,二审适用法律错误导致错判,请求依法改判。 一、本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定,非经权利人同意或者授权,任何形式的 房屋买卖均是无效。二、二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效,部分无效已经严 重违反了民法通则、物权法的相关规定。三、二审法院判决由其承担违约金 50 万元没有事 实和法律依据。 被申请人傅言城再审过程中答辩认为, 周兵的再审请求不应予以支持, 并请求判令周兵返还 40 万元购房预付定金并承担 100 万元的违约金。一、双方签订的《协议》合法有效。 《协议》 的内容是两个平等主体的真实意思表示, 《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章,被申请人完 全有理由相信此《协议》代表了周兵全家的意愿。二、周兵一家的违约行为导致其经济损失 300 万元。包括:1、40 万元已付定金的利息及其投资收益;2、向银行贷款 300 万元抵押物 评估费用、贷款利息;3、投资期间可得利益损失。4、诉讼费用及往返的各种开支 3 万元。 三、周兵一家应当按《协议》向其支付违约金 100 万元。 另,再审中被申请人傅言城向本院提交了《指纹鉴定申请书》 ,认为双方所签《协议》上甲 方;处有杨永庆的手印,只是该手印与周兵的手印有部分重叠,请求对《协议》上是否有杨 永庆的手印进行指纹鉴定。 本案再审争议的焦点是:一、周兵与傅言城双方所签《协议》是否有效?二、双方的过错及 责任应如何认定和承担?本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下: 一、双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。(一)从工商登记材料 反映,涉诉房产“鹤韵酒楼”的经营形式为周兵等二人为经营者的家庭共同经营模式。双方 签定《协议》的地点是在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府” ,当时除傅言城与周兵二人外, 杨永庆及杨满丽均在食府里。从再审中调取的“鹤韵食府”的工商登记材料反映,双方签订 《协议》时, “鹤韵食府”也是以杨永庆为经营者的家庭经营模式, 《协议》上盖有“鹤韵食 府”的印章与傅言城主张的;其认为此印章代表了周兵全家的意愿;能够相互印证。(二)本案 涉诉房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份关系,四人是生活在一起的家庭成员, 周杨及杨满丽作为儿女,在签订协议时虽都已成年,但还未独立生活(周杨当时在当兵,杨 满丽当时在读大学),其生活还依附其父母。(三)双方当事人签订《协议》并不是简单的突发 行为,而是经过了一段时间的协商议价的过程。 《协议》的内容是两个平等主体的真实意思 表示,并不违反相关法律规定。基于以上查明的事实,对傅言城;“确有理由相信周兵代表 了全家人的意愿而出售涉诉房产”的主张,本院予以采信。 《中华人民共和国合同法》第四 十九条规定行为人没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同, 相 对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,傅言城虽然知道转让的涉诉 房产为共有, 但从本案的以上客观事实分析, 傅言城确有理由相信周兵的处分是共有人的共 同意思表示。据此,本院认为应认定周兵与傅言城双方所签《协议》有效。虽出卖人周兵最 终不愿履行《协议》 ,但不能因此而否认买卖协议的效力。 关于傅言城提出的《指纹鉴定申请》 ,本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因 果关系,不影响本案的实体处理,故不需在再审过程中进行鉴定。 二、双方的过错及责任应如何认定和承担?双方签订《协议》后,周兵及三名第三人收取了 傅言城支付的购房预付款,傅言城依《协议》约定贷款,贷款到位后周兵最终不同意出售涉 诉房产。周兵未按《协议》约定履行义务的行为构成违约,应承担由此产生的法律责任。据 此,周兵申请再审认为;其与傅言城所签《协议》无效,原审法院判决其承担违约金 50 万元, 没有事实和法律依据;的主张及理由不成立,本院不予支持。原审判决由周兵向傅方城支付 50 万元的违约金并无不当,50 万元的违约金也足以弥补傅言城的损失,故对原审的实体判 决本院予以维持。 综上,原判适用法律及说理不当,再审应予纠正,但原审实体判决适当,再审予以维 持。据此,本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零 七条、 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、 《中华人民共和国合同法》第四十 九条、 第一百零七条及最高人民法院关于适用 《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若 干问题的解释》第三十三条、三十七条之规定,判决如下: 维持云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第 273 号民事判决。 本判决为终审判决。 若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的, 应当依照 《中华人民 共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 若负有义务的当事人不自动履行本判决, 享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后 的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行。 审 判 长 包靖秋 审 判 员 吴立宏 代理审判员 高晶晶 二 O 一三年七月二十四日 书 记 员 吴雪娇

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